Come funziona il Contratto 3+2

Il Contratto di Locazione a canone agevolato è un particolare tipo di accordo che presenta degli interessanti vantaggi fiscali per il Proprietario e permette al Conduttore di beneficiare di un canone conveniente, sotto i valori di mercato.

Il canone di locazione non potrà essere stabilito liberamente, ma bensì è stabilito da un accordo locale tra le organizzazioni rappresentative della proprietà edilizia e le associazioni sindacali dei conduttori.

Cosa contiene il Contratto Agevolato

Il Contratto di Locazione a canone concordato di FreedHome, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

• dati anagrafici di Locatore e Conduttore;
• la descrizione dell’immobile, i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
• la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Puoi personalizzare il Contratto inserendo garanzie accessorie, il preavviso per il recesso dal Contratto, l’adesione alla cedolare secca etc…

Durata e Rinnovo del Contratto 3+2

La durata del Contratto di locazione a canone concordato è di 3/4/5/6 anni, con un rinnovo automatico di altri 2 anni. Qualora il Contratto preveda una durata inferiore ai 3 anni, la clausola è da considerarsi nulla e l’accordo deve comunque essere ricondotto alla durata minima dei 3 anni.

Trascorsi i 2 anni di rinnovo il Contratto potrà essere rinnovato a nuove condizioni, oppure può essere avviata la procedura di rinuncia al rinnovo, con preavviso tramite raccomandata. In caso di inerzia tra le parti il Contratto si considera rinnovato alle medesime condizioni. Ogni successivo rinnovo sarà di 2 anni in 2 anni.

Facoltà di Recesso Contratto 3+2

Recesso del Conduttore

Il Conduttore, per gravi motivi, può sempre recedere, dandone preavviso tramite raccomandata, con anticipo di almeno 6 mesi. Le parti possono stabilire un termine diverso entro cui inviare la comunicazione di disdetta da parte del Conduttore, anche “non per gravi motivi”, che quindi potrà essere anche minore di 6 mesi, se stabilito nel contratto.

Recesso del Locatore

Il Locatore, alla prima scadenza del Contratto (es: i primi 3 anni in caso di 3+2), può avvalersi del diniego al rinnovo, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.3, comma 2, Legge n.431/98.

Registrazione del Contratto Agevolato 3+2

La registrazione del Contratto di locazione a canone concordato è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza (se anteriore). Le spese per la registrazione del Contratto sono ripartite equamente tra Locatore e Conduttore.

Come funziona la Cedolare Secca

In caso di adesione al regime di cedolare secca, il reddito percepito dal Locatore viene tassato al 10%, invece che al 21%.

Adempimenti Successivi

Imposta di Registro: annualità successive

Regime Ordinario

Nel caso in cui il Locatore abbia aderito al “Regime Ordinario” senza pagare l’imposta di registro per l’intera durata del Contratto, sarà necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualità. 

Cedolare Secca

Nel caso in cui il Proprietario abbia aderito al regime di “Cedolare Secca” per l’intera durata del Contratto, non sarà necessario pagare l’imposta di registro per le successive annualità. Nel caso in cui invece, per la nuova annualità, si decidesse di aderire al “Regime Ordinario”, sarà necessario pagare l’imposta di registro per il nuovo anno. 

Rinnovo del Contratto 3+2: come funziona

Prima scadenza

Al termine dei primi 3/4/5/6 anni, il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 2 anni. 

Seconda scadenza

Al termine della seconda scadenza (es: dopo 5 anni, nel caso di un 3+2), in caso di inerzia delle parti (se nessuna delle parti recede dal Contratto o decide di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato di ulteriori 2 anni in 2 anni. 

Rinnovo a condizioni diverse

In caso di richiesta di rinnovo a condizioni differenti, al termine della seconda scadenza (es: dopo 5 anni, nel caso di un 3+2), una delle parti deve inviare una proposta (con il congruo preavviso) dove devono essere indicate le nuove condizioni contrattuali (durata, canone, ecc.) che regoleranno la locazione. Ricevuta la proposta, il destinatario deve rispondere a mezzo raccomandata entro 60 giorni dalla data di ricezione della stessa, egli può: 

– accettare la proposta

– proporre di rinnovare il Contratto ma a condizioni diverse da quelle offertegli dalla controparte (nuova proposta e nuova eventuale accettazione)

– rifiutare il rinnovo del Contratto (il Contratto cessa alla scadenza stabilita).

In mancanza di risposta, il contratto si intende cessato alla data di termine della locazione e il Conduttore deve riconsegnare l’immobile al Locatore.

In caso di accettazione o rinnovo a condizioni differenti bisognerà registrare un nuovo Contratto all’Agenzia delle Entrate. 

Come terminare il Contratto 3+2

Diniego del Rinnovo

Per impedire il rinnovo automatico del Contratto alla seconda scadenza (es: dopo 5 anni, nel caso di un 3+2), una delle parti deve inviare disdetta (detta anche “rinuncia al rinnovo”) all’altra parte, tramite Raccomandata e con il congruo preavviso.

Recesso del Locatore

Alla prima scadenza del Contratto (es: dopo 3 anni, nel caso di un 3+2), la disdetta anticipata da parte del Locatore dal Contratto di Locazione è prevista solo per i casi esplicitamente menzionati dalla Legge (Art.3 c0mma 2 Legge 431/1998), tra cui ad esempio: necessità di vendere l’immobile o di adibirlo a familiari o utilizzo proprio. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. 

Recesso del Conduttore

La disdetta anticipata può essere richiesta dal Conduttore in ogni momento, con debito preavviso, come indicato sull’accordo di Locazione e deve sempre essere comunicato per iscritto, a mezzo di Raccomandata (Art. 3, comma 6, Legge n.431/98). Se pattuito, il Conduttore potrà recedere anticipatamente dal Contratto, anche “non per gravi motivi”. In ogni caso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate.

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.

E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate.