Come Funziona la Locazione Commerciale

Il Contratto di locazione commerciale è un accordo con il quale il Locatore (Proprietario), mette a disposizione del Conduttore (Inquilino), un immobile, o parte di esso, per finalità non abitative ossia attività industriali, commerciali, artigianali e di interesse turistico (comma 1, Art. 27, Legge 392/78), dietro pagamento di un canone stabilito liberamente. Il canone può essere rinegoziato solamente entro il termine ultimo della locazione (es: dopo 12 anni) laddove le parti si accordino per un nuovo Contratto.

Quando si usa il Contratto Commerciale

Il Contratto Commerciale si utilizza per l’affitto di un esercizio commerciale (negozio, bar, etc…), per un’azienda (capannone industriale, magazzino, etc.) oppure per attività ricettive (alberghi, ristoranti etc…). L’Accordo di Locazione Commerciale non può essere usato se insieme all’uso dello spazio vengono offerti servizi aggiuntivi, come ad esempio la connessione internet.

Cosa contiene il Contratto Commerciale

Il Contratto di Locazione Commerciale di FreedHome, redatto da esperti Legali, soddisfa i requisiti di legge, indicando:

• dati anagrafici di Locatore e Conduttore;
• la descrizione dell’immobile, i dati catastali e la presenza di eventuali pertinenze;
• la durata della locazione, l’importo del canone, delle spese mensili e della cauzione.

Puoi personalizzare il Contratto inserendo garanzie accessorie, il preavviso per il recesso dal Contratto etc…

Durata e Rinnovo Locazione Commerciale

I Contratti di locazione ad uso commerciale hanno una durata minima di 6 anni, con rinnovo automatico di ulteriori 6 anni. Per gli immobili adibiti allo svolgimento di attività alberghiere o simili, la durata minima della locazione è di nove anni (ex art. 1786 cod. civ.). E’ nullo ogni patto contrario e la durata inferiore si intende automaticamente estesa ai minimi di legge.

Contratto Commerciale Transitorio

Ai sensi dell’articolo 27 della legge del 1978, tuttavia, il contratto di locazione commerciale può essere stipulato per una durata più breve rispetto al termine minimo dei 6 anni, ma solo se l’attività esercitata o da esercitare nell’immobile locato abbia, per sua natura, carattere transitorio dimostrabile.

Recesso Contratto di Locazione Commerciale

La legge prevede la possibilità di disdetta anticipata per entrambe le parti:

• Il Conduttore indipendentemente dalle previsioni contrattuali, per gravi motivi, può sempre recedere, dando un preavviso di 6 mesi tramite raccomandata;
• Il Locatore, alla scadenza del Contratto (es: i primi 6 anni), può avvalersi del diniego al rinnovo, dando un preavviso minimo di 12 mesi, solo per le specifiche motivazioni indicate nell’Art.27, Legge 392/78 (es: adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge, adibire l’immobile ad esercizio di una delle attività indicate all’art. 27 della Legge 392/78.

Le parti possono stabilire facoltativamente una clausola di recesso per il Conduttore, indipendente dai “gravi motivi”, purché sia rispettato il preavviso minimo di 6 mesi.

Registrazione Affitto Commerciale

La registrazione del Contratto di locazione commerciale è obbligatoria e deve essere effettuata entro 30 giorni dalla data di stipula del Contratto, o dalla data di decorrenza (se anteriore).

Applicazione della Cedolare Secca

Per quanto riguarda il Contratto di Affitto Commerciale non è possibile applicare il regime di Cedolare Secca.

Adempimenti Successivi

Imposta di Registro: annualità successive

E’ necessario pagare l’imposta di registro per ogni nuova annualità, a meno che non sia stata pagata per intero in fase di prima registrazione. 

Rinnovo del Contratto Commerciale: come funziona

Prima scadenza

Al termine della prima scadenza (es: 6 anni), il Contratto si rinnova automaticamente di ulteriori 6 anni ed è necessario registrare la proroga all’Agenzia delle Entrate. 

Seconda scadenza

Al termine del Contratto (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), in caso di mancanza di comunicazione (se nessuna delle parti recede dal Contratto o richiede di rinnovarlo a condizioni diverse), il Contratto verrà automaticamente rinnovato alle medesime condizioni. Andrà quindi registrata la proroga del Contratto all’Agenzia delle Entrate, per i successivi 6 anni. 

Come terminare il Contratto Commerciale

Diniego del Rinnovo

Alla seconda scadenza (es: 12 anni, nel caso durata 6+6), le parti possono avviare la procedura di rilascio dell’immobile, con un preavviso di almeno 12 mesi. 

Recesso del Locatore

Il Locatore può impedire il rinnovo automatico del Contratto alla prima scadenza (es: primi 6 anni) solo quando intenda:

• adibire l’immobile ad abitazione propria o del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
• utilizzare l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, ad una delle attività indicate nell’Art.27, Legge 392/78;
• demolire l’immobile per ricostruirlo, ovvero procedere alla sua integrale ristrutturazione o completo restauro.

A tal fine il Locatore deve dichiarare la propria volontà di conseguire alla scadenza del Contratto la disponibilità dell’immobile locato, con il preavviso di 12 mesi e tramite raccomandata, specificando il motivo sul quale si fonda il recesso. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. 

Recesso del Conduttore

Il Conduttore può recedere dal contratto in ogni momento, dando 6 mesi di preavviso, qualora ricorrano gravi motivi (art. 27 c. 7, 8 legge 392/1978). Per il recesso, la legge richiede la comunicazione a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno. Il recesso da parte del Conduttore può essere:

• recesso convenzionale: le parti inseriscono nel contratto una clausola che subordini il recesso ad altri motivi, con preavviso minimo di 6 mesi;
• recesso legale: tale recesso non è previsto dalle parti ma opera per legge. Ed infatti, qualora ricorrano gravi motivi, il conduttore può recedere dal contratto in qualsiasi momento.

Il recesso dal Contratto di Locazione deve sempre essere comunicato per iscritto, con preavviso di 6 mesi, a mezzo di Raccomandata. In caso di recesso andrà registrata la risoluzione del Contratto all’Agenzia delle Entrate. 

Risoluzione Consensuale

La Risoluzione Consensuale permette, a prescindere dalla scadenza del Contratto, alle parti la facoltà di terminare di comune accordo il Contratto.

E’ bene stipulare un accordo scritto tra le parti e regolamentare con quest’ultimo tutte le situazioni che sono ancora pendenti (ad esempio, le spese di registrazione della risoluzione o la caparra versata). In caso di termine del Contratto andrà registrata la risoluzione all’Agenzia delle Entrate.