Affittare casa arredata: la guida completa per proprietari
· 13 min di lettura
Puoi affittare una casa arredata con qualsiasi contratto abitativo: 4+4 a canone libero, 3+2 a canone concordato o transitorio. Cambiano poche cose rispetto a un appartamento vuoto, ma contano. Ti serve un inventario firmato dei mobili, allegato al contratto. Gli arredi vanno consegnati funzionanti e sicuri. Poi devi sapere chi ripara cosa durante la locazione e come proteggerti se il canone non arriva. In questa guida trovi ogni passaggio, dalla preparazione della casa alla registrazione, con i riferimenti normativi che ti servono.
In breve
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Il contratto è lo stesso di una casa vuota. L’arredo è un accordo in più: va descritto in un inventario allegato e firmato da entrambe le parti.
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La registrazione all’Agenzia delle Entrate va fatta entro 30 giorni dalla firma. Con la cedolare secca paghi il 21% sul canone annuo, oppure il 10% se il contratto è a canone concordato.
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La piccola manutenzione dei mobili spetta all’inquilino, salvo patto contrario. Le riparazioni necessarie e straordinarie restano a te, a meno che il danno non dipenda da un uso scorretto.
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Il deposito cauzionale arriva al massimo a tre mensilità. Copre i danni, non i canoni arretrati: contro la morosità servono altre tutele.
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Inquilino e annuncio fanno la differenza. Un annuncio dettagliato e una verifica seria dei candidati prevengono buona parte dei problemi.
Indice
Perché scegliere di affittare arredato
Una casa arredata è pronta da abitare dal primo giorno, e questo interessa a molte persone. Pensa agli studenti fuori sede, ai lavoratori in trasferta, a chi arriva in città per un incarico di qualche mese, ai giovani alla prima casa che non hanno ancora mobili. Per tutti loro un appartamento ammobiliato vuol dire niente traslochi pesanti e niente spese per arredare una casa in cui magari resteranno uno o due anni.
Per te che affitti ci sono tre vantaggi concreti:
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Platea più ampia per le locazioni brevi e transitorie. L’arredo si sposa bene con i contratti transitori, quelli pensati per esigenze di lavoro o di studio.
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Canone che valorizza l’arredo. A canone libero il prezzo lo concordi tu con l’inquilino. A canone concordato molti accordi territoriali prevedono una maggiorazione per gli alloggi arredati, con percentuali diverse tra arredo completo e parziale: controlla l’accordo in vigore nel tuo Comune.
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Annuncio più attraente. Le foto di una casa arredata con gusto rendono meglio di stanze vuote e aiutano chi cerca a immaginarsi già dentro.
In cambio ti serve un po’ più di metodo: documentare i mobili, stabilire per iscritto chi si occupa di cosa e scegliere bene l’inquilino. I prossimi capitoli spiegano come fare.
Prima di pubblicare: preparare casa e arredi
Il Codice civile è chiaro: secondo l’art. 1575 c.c. il locatore deve consegnare la casa in buono stato di manutenzione, mantenerla adatta all’uso concordato e garantire all’inquilino il pacifico godimento. Quando affitti arredato, questo vale anche per i mobili e gli elettrodomestici che lasci.
Prima di scattare le foto per l’annuncio, controlla punto per punto:
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Elettrodomestici: frigorifero, piano cottura, forno, lavatrice e caldaia devono funzionare. Conserva libretti e garanzie in una cartellina da lasciare all’inquilino.
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Mobili: ante che chiudono, cassetti che scorrono, letti e reti stabili. Meglio sistemare ora un’anta storta che discuterne alla riconsegna.
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Impianti: elettrico, gas e idraulico in ordine, con le certificazioni che hai a disposizione.
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Dotazioni minime: decidi se lasci anche stoviglie, pentole, biancheria, tende e lampade. Tutto ciò che lasci finirà nell’inventario.
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Oggetti personali: togli quello a cui tieni e che non fa parte dell’affitto. Una casa arredata non è una casa piena dei tuoi ricordi.
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APE: l’attestato di prestazione energetica è obbligatorio anche per le locazioni dal 2013, con il D.L. 90/2013. Fallo fare prima di pubblicare l’annuncio, perché la classe energetica va indicata anche lì.
Quale contratto usare per un appartamento arredato
Non esiste un “contratto per casa arredata”. La disponibilità dei mobili è un accordo che si aggiunge a qualsiasi contratto abitativo previsto dalla legge. Le istruzioni del modello RLI dell’Agenzia delle Entrate citano come esempi di locazione abitativa i contratti 4+4, 3+2 e transitori fino a 18 mesi, tutti da registrare entro 30 giorni dalla stipula.
| Contratto | Durata | Canone | Per chi è adatto in una casa arredata |
|---|---|---|---|
| Canone libero | 4 anni + 4 di rinnovo | Lo decidete tu e l’inquilino | Chi cerca stabilità e una casa pronta: coppie, famiglie piccole, professionisti trasferiti a lungo |
| Canone concordato | 3 anni + 2 di rinnovo | Entro le fasce dell’accordo territoriale del Comune | Chi vuole le agevolazioni fiscali del concordato e valorizzare l’arredo con la maggiorazione prevista |
| Transitorio | Fino a 18 mesi | Secondo le regole del Comune | Lavoratori in trasferta, incarichi temporanei, esigenze documentate di breve periodo |
Qualunque formula scegli, nel contratto inserisci:
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la descrizione dell’immobile e il rimando all’inventario dei mobili, allegato e firmato;
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una clausola in cui l’inquilino dichiara di aver ricevuto casa e arredi in buono stato e si impegna a restituirli allo stesso modo, salvo la normale usura;
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il divieto di modifiche o aggiunte senza il tuo consenso scritto;
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canone, modalità e scadenza di pagamento, deposito cauzionale e ripartizione delle spese.
Segna in calendario anche la disdetta. Secondo la guida pratica della Prefettura per chi affitta, la comunicazione di mancato rinnovo va inviata con raccomandata A/R almeno sei mesi prima della scadenza. Se non arriva in tempo, il contratto si rinnova automaticamente, e rinnovi e proroghe vanno comunicati all’Agenzia delle Entrate.
Se non vuoi partire da un foglio bianco, i nostri modelli di contratto con firma online ti guidano nella compilazione e nella firma digitale.
Inventario e verbale di consegna: la tua assicurazione sugli arredi
L’inventario è il documento più importante quando affitti arredato. Alla fine del contratto ti permette di verificare che i beni tornino nello stato in cui li hai consegnati, normale usura a parte. La stessa guida della Prefettura ricorda che, alla consegna delle chiavi, il locatore può far firmare all’inquilino un verbale che descrive condizioni e arredamento. Con quella firma l’inquilino si impegna a restituire la casa come l’ha ricevuta.
Come farlo bene:
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Procedi stanza per stanza. Ingresso, soggiorno, cucina, camere, bagno, balconi. Per ogni locale elenca mobili, elettrodomestici e accessori.
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Descrivi lo stato di ogni oggetto. “Divano tre posti grigio, piccola macchia sul bracciolo sinistro” vale più di un semplice “divano”.
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Fotografa tutto, difetti compresi. Inquadra ogni graffio o segno con un riferimento che ne mostri posizione e dimensioni. Data le foto e conservale insieme al verbale.
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Annota le letture dei contatori di luce, gas e acqua al momento della consegna.
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Scrivi mentre osservi, non a memoria la sera.
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Firmate e datate entrambi ogni pagina e allegate il documento al contratto.
Alla riconsegna ripeti il giro con lo stesso documento in mano: il confronto diventa oggettivo e le discussioni si riducono al minimo.
Imposte: registrazione e cedolare secca
Il contratto va registrato entro 30 giorni dalla firma. Hai due strade.
Regime ordinario. Paghi l’imposta di registro, che per le locazioni abitative è del 2% del canone annuo, secondo le istruzioni RLI. Ci sono poi il bollo e l’IRPEF con addizionali sul reddito da locazione. Se mobili e immobile stanno in un unico contratto, l’arredo segue la locazione abitativa: è la soluzione più semplice.
Cedolare secca. Secondo l’Agenzia delle Entrate, è un regime opzionale per le persone fisiche che affittano a uso abitativo fuori da un’attività d’impresa o professionale. Sostituisce IRPEF e addizionali con un’imposta del 21% sul canone annuo, ridotta al 10% per i contratti a canone concordato, e ti esonera da imposta di registro e bollo su registrazione, proroghe e risoluzioni. Vale anche per le pertinenze affittate insieme alla casa, come box e cantina. Se l’immobile ha più proprietari, ciascuno può scegliere in autonomia.
Un esempio. Su un canone di 800 € al mese, cioè 9.600 € l’anno, la cedolare al 21% vale 2.016 € l’anno. A canone concordato, al 10%, scende a 960 €. In cambio, per tutta la durata dell’opzione il canone non viene aggiornato, come ricorda la guida della Prefettura.
La scelta più conveniente dipende dal tuo reddito complessivo e dalle detrazioni che hai: prima di registrare, fai un confronto con il tuo commercialista o con un CAF.
Manutenzione: chi paga cosa durante la locazione
Con gli arredi le domande raddoppiano: chi ripara la lavatrice? E il cassetto rotto? La regola base è l’art. 1576 del Codice civile. Il locatore esegue tutte le riparazioni necessarie, tranne quelle di piccola manutenzione, che toccano al conduttore. Per le cose mobili, le spese di conservazione e di ordinaria manutenzione sono a carico del conduttore, salvo patto contrario.
| Situazione | A carico di | Perché |
|---|---|---|
| Cassetto scardinato dall’uso quotidiano | Inquilino | Ordinaria manutenzione dei mobili |
| Pulizia e cura di divani, tende, stoviglie | Inquilino | Conservazione delle cose mobili |
| Lavatrice che si guasta per usura | Proprietario | Riparazione necessaria, non dovuta all’uso scorretto |
| Caldaia da sostituire | Proprietario | Manutenzione straordinaria |
| Mobile rotto per incuria o uso improprio | Inquilino | Danno causato dal conduttore |
La formula “salvo patto contrario” è un’opportunità: nel contratto puoi chiarire, ad esempio, chi si occupa della manutenzione annuale della caldaia o delle piccole riparazioni agli elettrodomestici. Più scrivi ora, meno discuti dopo.
L’annuncio e la scelta dell’inquilino
Per un appartamento arredato l’annuncio deve mostrare bene proprio l’arredo. Ecco cosa non può mancare:
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Titolo preciso: tipologia, zona e il fatto che è arredato. Per esempio “Bilocale arredato vicino all’università, con lavatrice e balcone”.
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Descrizione completa: metratura, piano, ascensore, esposizione, riscaldamento, classe energetica e l’elenco delle dotazioni principali.
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Foto curate: luce naturale, stanze in ordine, almeno una foto per ambiente e i dettagli che contano, come la cucina attrezzata o l’armadio capiente.
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Condizioni chiare: canone, spese condominiali, deposito, tipo di contratto e durata, regole su animali e fumo.
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Prezzo realistico: confronta annunci simili nella tua zona, considerando arredo e stato dei mobili.
Nella prima selezione chiedi il motivo della ricerca, la situazione lavorativa, quante persone abiteranno la casa, se ci sono animali e per quanto tempo pensano di restare. Puntualità alla visita e documenti pronti sono buoni segnali. Chiedi sempre referenze e prova di reddito.
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Tutelarsi dalla morosità
Il primo strumento è il deposito cauzionale, che può arrivare al massimo a tre mensilità. Ma il deposito serve a coprire i danni. Come spiega lo Studio Legale Magri, non può essere usato per pagare i canoni. Per questo molti proprietari chiedono nel contratto una fideiussione bancaria o assicurativa che garantisca canoni, spese accessorie e perdite legate al mancato rilascio.
Se l’inquilino smette di pagare, la guida della Prefettura indica che lo sfratto si può avviare quando il canone non è stato pagato da più di venti giorni, oppure quando gli oneri condominiali non pagati arrivano a due mensilità di canone. Si presenta ricorso al giudice delle locazioni. Prima di avviare la procedura, fatti seguire da un avvocato esperto di locazioni: notifiche e termini vanno rispettati con precisione.
Il modo più tranquillo per gestire questo rischio è prevenirlo: verifica seria dell’inquilino, incasso automatico del canone e una protezione che garantisca il pagamento anche se l’inquilino non paga.
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Il nostro punto di vista
Ogni giorno vediamo proprietari che hanno arredato una casa con cura e temono due cose: trovare la persona sbagliata e restare senza canone. Secondo noi la risposta non è rinunciare all’affitto o affidarsi per forza a un intermediario. È tenere in mano le decisioni importanti e farsi aiutare su tutto il resto.
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la redazione
Domande frequenti
Serve un contratto speciale per affittare un appartamento arredato?
No. Puoi usare un contratto a canone libero 4+4, a canone concordato 3+2 o transitorio. L’importante è allegare l’inventario dei mobili, firmato da entrambe le parti, e inserire una clausola sullo stato degli arredi alla consegna e alla riconsegna.
Posso chiedere un canone più alto se la casa è arredata?
A canone libero il prezzo lo concordi tu con l’inquilino, quindi l’arredo pesa nella trattativa. A canone concordato dipende dall’accordo territoriale del tuo Comune: molti prevedono una maggiorazione per gli alloggi arredati, con percentuali diverse tra arredo completo e parziale.
Chi paga se si rompe un elettrodomestico?
Se il guasto dipende dall’usura, la riparazione necessaria spetta al proprietario. Se dipende da un uso scorretto paga l’inquilino. La piccola manutenzione e la cura quotidiana dei mobili sono a carico dell’inquilino, salvo patto contrario nel contratto.
La cedolare secca vale anche per una casa arredata?
Sì, se affitti a uso abitativo come persona fisica, al di fuori di un’attività d’impresa. L’aliquota è del 21% sul canone annuo, oppure del 10% per i contratti a canone concordato, e non paghi imposta di registro e bollo.
Il deposito cauzionale copre i mobili danneggiati?
Sì, il deposito serve proprio a garantire eventuali danni, e può arrivare al massimo a tre mensilità di canone. Per dimostrare il danno conta l’inventario fotografico firmato alla consegna. Per i canoni non pagati, invece, servono altre tutele, come una fideiussione o una protezione contro la morosità.